La SCIA in sanatoria è uno degli strumenti chiave introdotti dal decreto 69/2024, noto come Decreto Salva Casa. Questo provvedimento legislativo ha inserito una serie di misure per regolarizzare le difformità edilizie, prevedendo procedure specifiche per l'accertamento e la conformità delle tolleranze costruttive ed esecutive. La sanatoria edilizia, in particolare, offre un percorso per sistemare situazioni irregolari, fornendo ai proprietari un'opportunità di mettersi in regola.
Lo scopo della scia in sanatoria è di regolarizzare abusi e difformità realizzati senza aver presentato un'apposita pratica edilizia.
Praticamente la sanatoria edilizia inserita nel Salva Casa è un provvedimento amministrativo che rende lecito quello che prima era illecito.
I tempi per la presentazione della scia in sanatoria
Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) richiede per le nuove costruzioni il rilascio da parte del Comune del permesso di costruire e per gli interventi di manutenzione straordinaria la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata) o la Scia (Segnalazione certificata inizio attività).
La SCIA in sanatoria deve essere presentata secondo quanto previsto dall'articolo 36 del DPR 380. I termini per la richiesta variano in base al tipo di violazione, come specificato negli articoli 31, 33 e 34. In ogni caso, la domanda va inoltrata prima che vengano applicate le sanzioni amministrative.
Costruzioni in assenza di permesso o con totale difformità
Per le costruzioni eseguite in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, entro 90 giorni dalla notifica dell'ingiunzione di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.
Per totale difformità si intende un intervento che comporti la realizzazione di un'opera edilizia completamente diversa per caratteristiche o destinazione da quella oggetto del permesso stesso, o in eccesso di volumetria rispetto ai limiti indicati nel progetto, tale da costituire un'opera edile utilizzabile autonomamente.
Ristrutturazioni in assenza di permesso o con totale difformità
Per ristrutturazioni eseguite in assenza di permesso di costruire o in totale difformità rispetto al progetto approvato, entro il termine per provvedere alla rimozione e demolizione, stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza.
Interventi in parziale difformità
Per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, entro il termine per provvedere alla rimozione e demolizione, fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio.
Casi di impossibilità di ripristino
Se la demolizione, la rimozione e il ripristino dello stato dei luoghi risultino impossibili da effettuare, l'istanza per il permesso in sanatoria può comunque essere presentata fino all'ottenimento delle sanzioni amministrative previste dal TUE in alternativa a tali operazioni.
Il superamento della doppia conforme
Un passo importante è stato fatto con il superamento della doppia conforme.
Questo nuovo principio definisce che la possibilità di sanare un'opera non sarà più subordinata al rispetto simultaneo di due normative:
La normativa vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria
La normativa vigente nel momento in cui è avvenuto l'abuso edilizio
Questa nuova disposizione si applicherà non solo alle difformità parziali ma anche alle variazioni essenziali.
Novità importante: Si potranno sanare nuove superfici o volumi anche negli immobili vincolati e in assenza di autorizzazione paesaggistica.
Cosa si può sanare: le variazioni "sostanziali"
La definizione precisa di cosa si può sanare spetterà alle regioni, che dovranno stabilire quali sono le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato. Tuttavia, il Testo unico sull'edilizia fornisce già un'indicazione delle tipologie di interventi che potrebbero rientrare in questa categoria:
Cambio di destinazione d'uso
Ad esempio: convertire un garage in una stanza abitabile, un locale commerciale in un'abitazione.
Aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio
Ad esempio: chiudere un balcone per creare una veranda, aumentando la superficie abitabile. Infatti, un immobile di 60 metri quadrati si considera regolare se avrà una superficie fino a circa 3,5 metri quadrati in più rispetto a quanto stabilito dal titolo abitativo.
Modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato
Nel rispetto del consumo del suolo e per incentivare l’offerta abitativa, il Decreto Salva Casa, permette anche il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale. Il recupero dei sottotetti è consentito anche quando l'intervento di recupero non rispetta le distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita".
Mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio
Ad esempio realizzare una ristrutturazione completa invece di una semplice manutenzione straordinaria.
Violazione delle norme vigenti in materia di edilizia
Di grande interesse la sanatoria in zone con vincoli paesaggistici, diventano sanabili se gli interventi interessati sono quelli realizzati prima dell'11 maggio 2006 per i quali il titolo che ne ha previsto la realizzazione è stato rilasciato dagli enti locali senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica.
La definizione finale e l'applicabilità dipenderanno dalle normative regionali specifiche.
I costi della scia in sanatoria e la sanzione di 1000 euro
Le sanzioni vanno proporzionate al tipo di sanatoria richiesta. In ogni caso l’oblazione viene ridotta da un massimo di 10.328,00 euro a un minimo di 1032,00 euro. Se la sanatoria in ogni caso rimane in linea con la disciplina urbanistica ed edilizia la somma da pagare andrà da un minimo di 516,00 euro ad un massimo di 5164,00 euro.
Quando si applica il silenzio assenso a 30 giorni
Con il Decreto Salva Casa, viene introdotto il Silenzio Assenso sulle richieste di sanatoria. In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni
Un'opportunità da cogliere con responsabilità
Il decreto "Salva Casa" offre un'opportunità significativa per regolarizzare situazioni edilizie minori che altrimenti potrebbero causare problemi legali o ostacolare future compravendite. Tuttavia, è fondamentale approcciarsi a questa procedura con cautela e consapevolezza. La consulenza di un professionista qualificato è essenziale per valutare correttamente la propria situazione e procedere in modo adeguato.
Ricordiamo che la regolarizzazione edilizia non è solo una questione burocratica, ma un passo importante verso la sicurezza e la conformità del proprio immobile. Mentre il decreto offre una via più agevole per mettersi in regola, resta responsabilità del proprietario agire con tempestività e trasparenza. In un panorama normativo in continua evoluzione, cogliere questa opportunità potrebbe rivelarsi una scelta saggia per tutelare il valore e la legalità del proprio patrimonio immobiliare.
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